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Stefano Bertoli
¿Qué son los rendimientos de alquiler y por qué son tan importantes?
Los rendimientos de alquiler son probablemente la medida de inversión más importante utilizada por los inversionistas dueños de propiedades residenciales. Es una indicación del nivel de retorno de la inversión. ¿Usted no quiere invertir su dinero en un producto sin saber el potencial beneficio, cierto?
Cómo calcular un Rendimiento Bruto de Alquiler
El rendimiento de alquiler se calcula midiendo el valor bruto anual de la renta de alquiler como un porcentaje del valor del capital subyacente de la inversión.
Ejemplo: Un apartamento de 2 dormitorios en San Francisco (un sector popular en Panamá) valorado en $200.000, generando una renta anual de $18.000 tendría un rendimiento de alquiler bruto de 9%. Este rendimiento de alquiler bruto es un punto de partida útil para calcular su potencial retorno de la inversión (ROI) y ayuda a dar un punto de referencia al dueño mediante el cual puede compararlo con otras propiedades alternativas o inversiones.
Sin embargo, los rendimientos brutos alquiler no cuentan la historia completa. Cualquier propietario le dirá que, por desgracia, no se queda con todo el alquiler. Por lo tanto, una cifra más precisa del retorno del dinero del alquiler de la propiedad viene dado por su Rendimiento Neto de Alquiler.
El Rendimiento Neto de Alquiler quita los gastos asociados a los ingresos del alquiler. Esto puede incluir gastos de administración, tales como: honorarios del corredor, administración de la propiedad, gastos de servicios, gastos de mantenimientos y reparaciones, seguros e hipotecas.
Cómo calcular un Rendimiento Neto de Alquiler
An examination of this property in San Francisco shows that the expenses come in at around 20% of the total rent (10% Property Management, 10% maintenance and vacancy costs). Therefore applying this figure to my previous example would mean that the gross rent of $18,000 becomes a net rent of $14,400 (I did not consider property and income taxes as there are exemptions and each individual has different financial and tax payments situations). This results in the gross rental yield falling from 9% to 7.2% which still remains a very good profit!!!
¿Cuál es un buen rendimiento de alquiler?
En mi opinión los tipos de rendimiento de alquiler que un propietario debería buscar dependen del tipo de propiedad para invertir que está considerando, y en qué lugar está considerando comprar. Como una regla general, en la actual economía y mercado inmobiliario (2015) yo diría que el dueño de una propiedad en Panamá debe estar buscando un rendimiento bruto de aproximadamente 8-10%.
La regla general dice mientras más grande la propiedad más bajo es el rendimiento bruto relativo. Por el contrario, un apartamento tipo estudio en Ciudad de Panamá es potencialmente más probable que traiga un mayor rendimiento. Ciudad de Panamá tendrá los rendimientos más altos dependiendo de la ubicación de la propiedad en cualquier lugar del país.
Un buen ejemplo es comparar San Francisco (un sector de la Ciudad de Panamá) con Coronado (una zona de playa) donde el precio de alquiler y el valor de propiedades son similares a San Francisco, incluso el precio de alquiler en Coronado puede ser mayor. Lo malo de las propiedades ubicadas en playa es que aunque las propiedades pueden generar rendimientos de alquiler más altos solo si son alquilados por un año completo, necesitas considerar que los apartamentos pueden quedar vacantes por más tiempo y es más difícil encontrar un inquilino dispuesto a permanecer por un período de al menos 6 meses, a diferencia de la ciudad.
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